Chris Daly（DG公共关系总裁）
Jeffrey H. Fisher（董事会主席、首席执行官兼总裁）
Dennis M. Craven（执行副总裁兼首席运营官）
Jeremy Wegner（高级副总裁兼首席财务官）
Gaurav Mehta（Alliance Global Partners）
Ari Klein（BMO美国房地产）
Tyler Batory（Oppenheimer & Company Inc）
女士们、先生们，欢迎参加Chatham Lodging信托2026年第一季度财务业绩电话会议。此时所有线路均处于只听模式。演示结束后，我们将进行问答环节。如果在通话期间任何时候您需要立即协助，请按星号零联系操作员。本次通话于2026年5月7日录制。ODA希望加入会议。现在交给Chris Dalley。请讲。
谢谢Andis。大家早上好，欢迎参加Chatham Lodging Trust 2026年第一季度业绩电话会议。请注意，我们今天的许多评论被视为联邦证券法所定义的前瞻性陈述。这些陈述受已知和未知的风险与不确定性影响，如我们最新的10K表格和其他SEC文件中所述。本次通话中的所有信息均截至2026年5月7日，除非另有说明，公司没有义务更新任何前瞻性陈述以反映实际结果或公司预期的变化。
您可以在我们的网站chathamlodgingtrust.com上找到我们的SEC文件和收益报告副本，其中包含本次通话中提及的非GAAP财务指标的调节。现在，为了让您深入了解Chatham 2026年第一季度的业绩，允许我介绍Jeff Fisher，董事长、总裁兼首席执行官；Dennis Craven，执行副总裁兼首席运营官；Jeremy Wegner，高级副总裁兼首席财务官。
让我将会议交给Jeff Fisher。Jeff
好的Chris，非常感谢，也非常感谢大家今天参加我们的电话会议。显然，对我们来说，这是一个在各个方面都为股东带来回报的出色季度。鉴于我们强劲的运营业绩、出色的收购、持续的股票回购以及对今年剩余时间的改善展望，自2月以来，我们已将指引提高了约15%。在公司层面，继2025年增长28%之后，我们在第一季度将普通股股息提高了11%，普通股股息与FFO的支付率仅为32%。
根据我们更新的指引，我们的股息有充分保障，未来有充足的增长空间。我们将在今年晚些时候重新评估季度股息。此外，我们继续利用自由现金流积极回购股票。截至第一季度末，公司已回购220万股股票，约占我们普通股的4%，平均价格为7.04美元，相当于10%的资本化率。基于2026年更新的指引，在当前股价水平下，我们的交易倍数比我们精选服务同行当前的EBITDA倍数低一个以上，这并未反映我们的财务实力或我们投资组合的上升轨迹，特别是考虑到我们硅谷复苏的持续强劲和不断增强。
鉴于市场脱节，我们将继续回购股票。在外部，过去几年我们一直在执行一项非常成功的资本循环计划，最近以9200万美元收购了由六家高品质希尔顿品牌酒店组成的投资组合，共589间客房，这立即提升了Chatham的运营利润率、FFO和每股FFO。该投资组合将我们的地理足迹多元化到美国那些受益于制造业和分销业投资扩大的地区。
这些酒店通常是各自市场中质量最高的物业，平均房龄仅10年，投资组合中66%的客房为长住型。这些酒店受益于非常有利的劳动力动态，并将增强Chatham本已处于行业领先地位的酒店EBITDA利润率表现，自收购完成以来表现出色，该投资组合第一季度每间可售房收入（RevPAR）增长6%，4月份增长更为强劲，达到7%。显然，我们对这项收购感到非常兴奋。
在运营方面，对我们来说这是一个出色的季度，RevPAR、酒店EBITDA利润率和酒店EBITDA轻松超过了我们对该季度的预期。在可比基础上，我们的酒店EBITDA增长了5%，酒店EBITDA利润率提高了135个基点。由于去年我们洛杉矶酒店的野火需求显著，面临艰难的同比比较，我们的RevPAR从1月份下降5%到2月份增长1%，3月份增长5%，季度末增长1%，远高于我们对该季度的预期。
硅谷在本季度以23%的RevPAR增长引领潮流。当排除正在进行重大翻新的Mountain View酒店时，我们的投资组合整体需求增长广泛，超过三分之二的酒店实现了RevPAR增长，约25%的酒店获得了两位数的RevPAR增长。
我确实想花几分钟谈谈我们最大的市场——硅谷。因为这些酒店今年开局令人难以置信。尽管我们的Mountain View酒店整个季度都在翻新，但我们四家硅谷酒店的入住率为72%，与去年持平，平均每日房价（ADR）上涨10%，达到疫情后季度高点210美元。这不是第一季度的高点，而是所有疫情后季度的高点，我们152美元的RevPAR将是过去六年中的第二好季度。
这些都是很棒的结果，再次非常令人鼓舞，特别是考虑到本季度Mountain View酒店的翻新对其他三家酒店的影响。如我所说，这三家酒店本季度每个月的RevPAR都实现了两位数增长，季度末强劲增长23%，4月份又增长了12%。正如Dennis在新闻稿中引用的那样，整个圣何塞-圣克鲁斯市场第一季度和4月份的需求增长了9%。我们的酒店表现远好于这一增长，因为我们的长住 Residence Inn 酒店，正如我们之前所说，最适合来到硅谷的企业旅行者。
我们圣马特奥酒店的RevPAR增长了15%，我们两家森尼韦尔酒店表现出色，本季度Riv park增长了26%。当然，各类公司对技术的大规模资本投资公告持续不断，似乎永无止境。如今，主要科技公司正在参与一场历史性的数千亿美元投资军备竞赛，正如2026年所称，大型科技公司预计仅在人工智能基础设施上就将花费超过6500亿美元。资本正积极流入数据中心、专用半导体和能源领域，全球人工智能投资总额预计接近数万亿美元。
当然，硅谷是科技世界的核心。我们认为这种情况短期内不会改变，上个月刚去过那里，我可以告诉你，森尼韦尔的活力和整体活动是我自疫情前以来感受到的最积极的。价值数十亿美元的应用材料公司芯片工厂（顺便说一下，这是我们的头号客户）的建设正在全面展开，该工厂靠近我们在森尼韦尔的两家酒店，实际上他们获得了24小时施工许可。我们试图用无人机飞过它，以便在我们的一份投资者报告中分享，但这个想法被那里的负责人否决了。
无论如何，我们的两家森尼韦尔酒店正从我们最大的客户那里看到客房夜间产量的激增，正如我所说，其中许多客户参与了这些投资，例如应用材料公司、Palo Alto Networks、英伟达、当然还有谷歌（特别是在山景城）、苹果、Pure Storage、Plug and Play等等，名单不胜枚举。我们当然对硅谷短期内最终似乎肯定会发生的事情感到鼓舞。
当然，中东动荡带来的不利影响，特别是对汽油价格及其对旅行的影响，到目前为止尚未产生任何有意义的影响。由于去年发生的所有“doge”和关闭事件，我们的三家华盛顿特区酒店在今年最后三个季度的同比比较更为容易。当然，我们还有美国250周年庆典。因此，对于那个市场，我认为我们有一些明显的上行空间。
此外，正如其他人所提到的，在酒店REIT中，我们对世界杯的敞口最大，也是最大的之一。在达拉斯，我们的市中心万怡酒店紧邻会议中心，该会议中心将作为世界杯的国际广播中心，接待多达5000名媒体专业人士。除了达拉斯，我们的酒店非常靠近旧金山和洛杉矶的体育场，我们的贝尔维尤 Residence Inn 酒店地理位置优越，可通过通勤铁路轻松抵达西雅图的体育场。我们劳德代尔堡的 Residence Inn 酒店也应该受益。
当然重要的是，商务旅行需求，特别是在我们的科技市场，正在激增。我们的科技酒店占我们EBITDA的20%以上，其复苏为我们提供了一个长期超越同行的独特机会。当然，展望未来，我们之前讨论过的供需平衡应该仍然会使现有酒店业主受益。建筑成本当然仍然很高，只有在少数市场开发才合理。到目前为止，需求增长相当令人鼓舞。
正如我们在2026年所说，即使宣布的数万亿美元技术投资和制造业回流中的一部分在美国实现，商务需求也应该继续增长。当然，我认为我们收购的中西部投资组合也应该从中受益，我认为作为美国制造业带的中心，它将获得超额收益。休闲旅行约占我们酒店EBITDA的18%，随着旅行者想要更多体验和离家在外的夜晚，消费者需求行为的变化也将继续使休闲旅行受益。
最后，在我这边，我们将继续opportunistically出售一些较旧的非经营性资产，目标当然是资本循环，将这些收益再投资于股票回购或酒店投资。此外，我们预计在本季度开始我们的波特兰主酒店开发项目。因此，尽管我们已经讨论了很长时间，但他们实际上开始在该部分物业周围 erect 围栏。所以这正在发生，预计在2028年秋季之前开业。Dennis可能会有不同说法，但我们会稍微对冲一下这个赌注。我们将在8月的第二季度财报电话会议上提供总支出和时间安排的详细 breakdown，但我可以告诉你们，正如我们所提到的，无杠杆回报预计会非常强劲，接下来我想把发言权交给Dennis。
谢谢Jeff。大家早上好。为了补充Jeff关于使用自由现金流回购股票的评论，我们在2025年实施了2500万美元的回购计划，2025年的自由现金流为1500万美元，预计2026年约为2000万美元。因此，我们打算在今年完成整个2500万美元的计划，并将在未来几个月重新评估新的计划。季度结束后的4月份，我们确实以约8.34美元每股的价格购买了约20万股股票。
一些额外的季度信息：本季度我们RevPAR最高的五家酒店是劳德代尔堡 Residence Inn，RevPAR为262美元；凤凰城市中心 Home2，RevPAR为191美元；其次是Gas Lamp Residence Inn、HGI Marina Del Rey和BI Marriott White Plains Residence Inn，RevPAR为164美元。我们的两家森尼韦尔和圣马特奥 Residence Inn 酒店是本季度RevPAR排名前十的酒店中的三家之一。我们的七家以休闲为主的酒店本季度RevPAR增长了2%多一点。
我们七家以休闲为主的酒店中有六家实现了RevPAR增长，其中匹兹堡 Hyatt Place 以23%的RevPAR增长领先，得益于坚实的会议日程，会议中心就在我们酒店的河对面。与体育赛事相关的需求，特别是匹兹堡企鹅队的冰球比赛，当然还有4月份的NFL选秀，实际上就在我们酒店门外，位于我们酒店和钢人队体育场之间。那一周我们的RevPAR增长了约250%，表现非常好。
我们三家以政府业务为主的酒店都位于大华盛顿地区，尽管1月份面临艰难的同比（去年的就职典礼），但RevPAR仍增长了9%。作为一个整体，这些酒店约占我们EBITDA的9%。我们的斯普林菲尔德和泰森斯角酒店正在从去年所有的“Doge”、解放日和关闭活动中恢复。圣地亚哥本季度RevPAR增长了5%，超过了我们预期的下降5%。我们显然对本季度的表现非常满意。
但需要提醒的是，2026年的会议日程比2025年略有减少，我们预测今年剩余时间RevPAR将下降约2%。希望我们在其他大型市场有一些上行空间。我们东北部沿海的酒店本季度RevPAR下降了8%。我们的波特兰和埃克塞特酒店去年受益于德克萨斯州可比酒店的翻新。我们的达拉斯和奥斯汀酒店感受到了会议需求下降的影响，因为会议中心正在翻新和扩建中。
达拉斯万怡酒店本季度RevPAR下降了26%，不过好消息是，随着我们开始摆脱奥斯汀之前关闭带来的疲软，第二季度的同比数据会有所改善。我们的Residence Inn酒店本季度大部分时间都在翻新，现在已经完成。话虽如此，整个奥斯汀市场确实一直疲软，过去12个月整体RevPAR下降了6%。与达拉斯一样，到今年下半年，那里的同比比较会变得更容易。作为最新消息，这确实是一个很好的发展，官方宣布之前预计在市中心建设的价值30亿美元的MD安德森医院和研究中心现在预计将在JJ Pickle研究园区建设，预计今年开始破土动工。
该园区距离我们在Domain的两家酒店约一英里，由于我们的两家酒店都是长住型，我们应该会从这个即将开工建设的新设施中大大受益。当然，我们在3月份的大部分时间里才拥有这六家新酒店，但正如Jeff所说，我们对该集团的表现非常满意。本季度RevPAR增长再次达到6%，4月份增长7%，略高于我们的承销指引。第一季度74%的入住率比我们本季度的投资组合平均水平高出200个基点，鉴于这是我们完成收购后首次公开讲话，我确实想花一些时间分享一下我们收购的投资组合的一些情况。
这些市场进一步将我们的地理足迹多元化到美国那些受益于制造业和分销业投资扩大的地区。密苏里州乔普林毗邻密苏里州西南部的44号和49号州际公路交汇处，得益于其位于堪萨斯城、圣路易斯、俄克拉荷马城和不断发展的阿肯色州西北部地区（当然是沃尔玛、JB Hunt和泰森食品的所在地）之间的位置。乔普林地区的主要产业包括制造业，主要企业包括通用磨坊、菲多利、可口可乐、嘉吉以及Leggett and Platt的总部。
显然，考虑到其地理位置，分销是那里的主要驱动力。此外，这些酒店将受益于一个名为Prospect Village的近4亿美元开发项目，该项目将成为一个体育综合体的所在地，包括135,000平方英尺的室内运动中心以及室外草坪场地。该体育综合体预计每年周末将举办28场室内锦标赛和22场室外锦标赛，这将产生额外1200万美元的年度游客支出和27,000个年度酒店客房夜数。
而且这些大多是周末夜晚，从而提高了我们酒店的全周业绩。帕迪尤卡位于24号州际公路上，靠近圣路易斯、路易斯维尔、纳什维尔和孟菲斯之间的许多高流量商业路线。主要产业包括制造业，该地区有Darling Ingredients、菲多利、H.B. Fuller等多家大型工厂，以及帕迪尤卡的海洋产业，由于其位于俄亥俄河和田纳西河的交汇处，是内陆海洋产业的主要枢纽。
靠近密西西比河和坎伯兰河。与乔普林一样，帕迪尤卡将在下个月开放一个近1亿美元的多运动户外体育综合体，预计在下个月开放，预计每年举办35至40场锦标赛。2026年，预计在接下来的六个月里每月至少举办两场完整的周末锦标赛。此外，关于帕迪尤卡的长期前景，3月份宣布Global Laser Enrichment计划在帕迪尤卡的665英亩土地上建造一个新的核浓缩设施。
计划目前正在接受核管理委员会的审查，一旦获得批准，建设将需要大约三年时间才能开放。该项目预计在建设过程中创造约1000个就业岗位，完工后创造数百个就业岗位。考虑到该设施的性质，它显然将成为来自当局、相关方等持续访问的稳定需求来源。所以那里真的是一个很好的长期项目。
埃芬汉姆位于57号和70号州际公路的交汇处，在印第安纳波利斯和圣路易斯之间的中途，每周从八个邻近县吸引约200,000名工人。主要产业包括食品和农业，主要企业如阿彻丹尼尔斯米德兰、Crusty's、百事可乐和西摩 milling。制造业也是主要产业，有Flexing Gate、日立金属、埃芬汉姆机械装配和美国Peerless等企业。当然，与其他两个市场类似，考虑到其与多种交通方式的关系，分销也是一个重要产业。
回到我们的运营结果，我们的33家可比酒店的酒店EBITDA增长了5%，因为我们能够在每间已售客房的劳动力和福利成本下降超过1%的情况下提高GOP酒店利润率。此外，我们第一季度的其他运营利润增长了6%。展望今年剩余时间的指引，我们的酒店EBITDA利润率比之前的指引提高了约100个基点，并延续了这一趋势。自去年以来，我们一直专注于人员配置水平和最大化生产力与效率。
提醒一下，2025年我们的劳动力和福利成本同比略有下降，我们是唯一实现这一目标的酒店REIT。正如我所说，第一季度我们能够将劳动力和福利成本降低超过1%，即每间已售客房0.50美元。我们还受益于较低的财产保险续保率和财产税退款，这些项目能够吸收我们可比酒店约12%的公用事业成本增长。第一季度初，我们特别受到美国中部和东北部大规模暴风雪的影响。
本季度，我们GOP排名前五的酒店是圣地亚哥的Residence Inn、两家森尼韦尔Residence Inn、凤凰城Home2，最后是劳德代尔堡Residence Inn。除了前五名之外，圣马特奥的Residence Inn也进入了前十名。因此，再次强调，三家未进行翻新的硅谷酒店都进入了我们的前十名。看看这些可比的硅谷酒店，酒店EBITDA同比增长了惊人的35%，而RevPAR增长了23%，流动率为1.5倍。
再次表明，当这些酒店开始增长时，我们可以获得上行财务杠杆。这35%的增长是本季度我们其中三家酒店之一获得财产税退款的备考数据。如果包括这一因素，酒店EBITDA的实际增长约为50%。在资本支出方面，我们本季度花费了约600万美元，完成了奥斯汀Residence Inn的全面翻新和Mountain View翻新的客房部分。我们正在完成Mountain View Gatehouse的主要内部升级，将在未来一个月内完成，今年晚些时候，我们将完成对Gatehouse户外设施的重大改进，这将非常适合我们的客人享受美好的天气，并在一个非常好的环境中与其他客人交流。
我们2026年的资本支出预算约为2700万美元。我们有三家酒店计划在今年晚些时候进行翻新。分别是Gaslamp Residence Inn、匹兹堡Hyatt Place和法明顿Homewood Suites。这些都预计在第四季度开始。最后，我要补充的是，这六家最近收购的酒店今年几乎不需要资本支出，事实上，未来两年只有一家酒店计划翻新，即帕迪尤卡Hampton Inn and Suites。接下来我把发言权交给Jeremy。
谢谢Dennis。大家早上好。我们2026年第一季度的酒店EBITDA为2140万美元。调整后EBITDA为1840万美元，调整后FFO为每股0.20美元。我们第一季度的GOP利润率为40.2%，酒店EBITDA利润率为31.8%。由于出色的费用控制，本季度GOP利润率较2025年第一季度上升了60个基点。正如Dennis所提到的，第一季度每间已售客房的劳动力和福利成本实际上下降了1%。第一季度酒店EBITDA利润率上升了140个基点，这得益于强劲的费用控制和本季度50万美元的财产税退款。
3月初，Chatham以9200万美元完成了对六家希尔顿品牌酒店的投资组合收购。此次收购通过循环信贷额度的借款提供资金，目前该额度的利率约为5.1%。我们对此次收购感到非常兴奋，因为这些酒店的平均房龄仅约10年，利润率出色，RevPAR增长强劲，且近期资本需求有限。我们预计此次收购将显著提升Chatham的FFO和自由现金流。
此次收购后，根据我们信贷协议定义的Chatham杠杆率仅为32.5%。Chatham强劲的资产负债表使公司处于极佳位置，可以继续积极回购股票，推进缅因州波特兰酒店的计划开发，并通过增值收购继续 opportunistically 增长。转向我们2026年的指引，我们预计全年RevPAR增长0至2%，调整后EBITDA为9530万美元至9960万美元，调整后每股FFO为1.21美元至1.29美元。
我们的指引反映了自3月3日起9200万美元收购的贡献。考虑到此次收购的备考影响，我们2025年的RevPAR在第一季度为127美元，第二季度为153美元，第三季度为151美元，第四季度为129美元，全年为140美元。我们通常预计Chatham 2026年第二季度的RevPAR将增长约1%至2%，而我们的指引未反映任何股票回购或收购。我们的计划是继续回购股票，并随着时间的推移继续寻求增值收购。我的发言到此结束。
操作员，请打开提问线路。
谢谢，先生。女士们、先生们，我们现在开始问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号，然后按数字1。如果您的问题已得到解答，想退出队列，请按星号，然后按数字2。如果您使用免提电话，请在按任何键时拿起话筒。请稍等。正在整理提问名单。第一个问题来自Alliance Global Partners的Gaurav Mittar。
请讲。
谢谢。早上好。我想问一下关于投资组合收购的问题，希望能得到更多细节。这是场外交易还是完全市场化的交易？资本化率是多少，你认为是什么原因导致的。看起来该投资组合的表现比你在收购时的承销预期要好。你将这种超出预期的表现归因于什么？
嘿，Gaurav。是的。我的意思是，我认为这笔交易本身是一项经纪交易，发送给了，我猜，一群 parties。我认为我们喜欢这笔交易的一点，而且我认为现在没有很多买家有能力拿下1亿美元的收购。对于我们在个别交易中可能看到的很多买家来说，这有点太大了。我们当然参与了这笔交易，就像我们过去几年看过的很多交易一样，对一些最初可能不在某些人雷达上的其他市场感到非常兴奋，但做了很多工作，看到了很多信息，比如这笔交易，投资组合的表现，我不会说大大超出我们的承销预期，但无论是第一季度的表现还是4月份的表现，RevPAR增长，我想说，比我们预期的高出一两美元。
所以这不仅仅是大大超出我们的承销预期，而是确实超出了。所以对这六家酒店的开局表现非常满意，也非常喜欢它在使我们多元化进入其他行业以及美国中西部地区方面所起的作用。
好的，谢谢这些细节。也许关于总体收购市场，与上个季度相比，你们现在在交易市场看到更多活动吗？
我认为与上个季度相似，Gaurav。我认为这仍然是一个充满挑战的市场，尤其是当你看个别类型的交易时。我认为，值得庆幸的是，至少上市公司的倍数。值得庆幸的是，我们开始在这里进行一些调整。所以我认为这将使人们能够获得更低的资本成本，这可能会产生一些额外的兴趣。但目前，我认为交易量与上个季度到本季度相当一致。
但这肯定比我们一年前看到的要多。
好的，谢谢这些细节。然后也许关于资产循环处置方面，你们还有更多资产要出售吗，或者你们在过去几个季度出售的资产，现在就这样了吗？
我们仍在考虑，Gaurav。我认为我们可能最终会尝试在今年剩余时间里出售一两个，我认为，再次，正如我们所指出的，目的是将这些资金再投资于股票回购或新收购。但当然，上一个计划对我们来说确实是相当高的交易量。但我认为在可预见的未来，只会有一两个Z。
好的，谢谢。我就这些问题。
谢谢。下一个问题来自BMO Capital Markets的Eric Klein。请讲。
谢谢，早上好。也许只是关于收购的后续问题。这些市场与您投资组合的其他市场有些不同。只是好奇，这些市场是否有值得我们注意的供应增长？
供应增长？哦，
供应增长，是的，非常少。我相信帕迪尤卡最近有一家酒店刚刚开业，但除此之外，这三个市场真的没有新的供应。
也许稍微转换一下话题，你提到了你的一些市场将从世界杯中受益。你对世界杯的预期是什么，这是如何纳入指引的？然后总体而言，指引似乎假设下半年增长有所放缓。你确实有一些更容易的同比。这只是你方面的某种保守因素吗？谢谢。
嘿，Art。是的，谢谢。是的，我认为，听着，我认为总体而言，我们在指引中确实有一些保守因素，我认为世界杯方面，我们也持相当保守的态度。我认为有很多，你知道，关于国际旅行者涌入的宣传和媒体关注，而且门票本身非常昂贵，更不用说进入这个国家了。所以我认为在对大多数这些市场的预测中，我们采取了相当谨慎的方法。
显然，我们预计会有增长，但希望我们能看到一些上行空间，不仅是世界杯，而且我认为总体而言，正如你所说，我们当然有一些更容易的同比，因为很多关闭活动。但我认为如果你看我们今年剩余时间1%到1.5%到2%的指引，希望我们能超出预期。
明白了。也许最后一个问题。在硅谷，以前有相当多的中期业务，过去几年可能有所减少。你如何看待今年夏天的情况？
是的，我认为总体而言，实习生业务比疫情前显著下降，尤其是我认为是2022年夏天，当时我们有大量业务。现在仍然有一些。我们在其中一家酒店确实有一批实习生预订。还没有完全确定，但我们确实有一些实习生业务今年夏天回来。所以希望这能实现。时间大概是从5月下旬到8月中旬。
我就这些问题。谢谢所有细节。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自Oppenheimer的Tyler Vittori。请讲，Tyler。
谢谢。早上好，各位。这里有很多很好的细节，恭喜取得非常强劲的业绩。很高兴看到这里的执行力。我有几个后续问题，首先是股票回购和资本配置。我的意思是，你的股价有一段时间没有达到两位数了。我想我们开始接近这个水平了。在这个价位上，股票回购仍然有意义吗？我的意思是，你提到股票仍然被低估。在你看来，关于投资组合可能的价值，你认为你的资产公平的倍数是多少？
嗯，这是一个关于股票回购的非常有趣的问题。我认为如果你看看我们目前的交易情况，就在此时此刻，我们的公司NOI资本化率约为9%，酒店NOI资本化率约为10%。所以听着，即使在9.45美元，从历史角度来看，这仍然是一项有吸引力的投资，再次，是我们从自由现金流和资本循环中确定的收益用途。所以我认为我们将继续在2500万美元的回购计划内购买股票，这很可能会让我们持续到第三季度末。
大概是按照我们一直以来的股票购买速度。我认为至于我们的价值，这是一个不同的复杂问题。但我认为我们当然不觉得，我们觉得我们的投资组合和大多数，我认为我们的同行会说同样的基础价值从资本化率和EBITDA倍数角度来看比我们的交易价格要好得多。我们仍然都在酒店REIT历史上相当低的倍数交易。所以我认为有很多上行空间。
是的，我认为即使不考虑估值倍数或资本化率的问题，我们也看到我们硅谷资产的EBITDA和NOI有巨大的上行空间。所以即使倍数根本不重新评级，我认为我们的投资组合和股票仍然有很多上行空间。
好的。我的运营方面的后续问题，再详细谈谈硅谷，那里的RevPAR增长非常惊人，我想了解一下你们对硅谷今年剩余时间的展望包括哪些内容。如果你也能说明一下，我记得你们有一项资产正在翻新。我不确定这是否是推动该投资组合未来几年进一步上行的催化剂。
是的，我的意思是，听着，Mountain View的翻新，就像我说的，Gatehouse已经完全关闭，入住登记实际上是在我们的大堂，本质上是两个客房。所以这一直很有破坏性。但我认为如果你看这四家酒店今年剩余时间的情况，Tyler，我正在为你查阅一些信息。显然，我们谈到四家酒店的增长，或者三家酒店增长12%，但当你看翻新结束后，这四家酒店，我们预计从5月到12月，剩余时间的RevPAR增长在中高个位数左右。
所以这比今年前四个月的表现显然要保守一些。但希望我们能继续看到需求增长，但也可能有一些上行空间。
好的，感谢这些细节。我就这些问题。谢谢。
谢谢。
谢谢。电话线上没有更多问题了。我将把电话交回给Fisher先生做总结发言。
好吧，再次感谢大家参加电话会议。我们不仅对营收业绩感到非常满意，而且坦率地说，我对运营商能够将这些营收业绩转化为利润感到非常满意，正如Demps所提到的，由于实施了一些非常严格的控制，实际上在某些劳动力成本方面有所降低。非常好。所以我们期待着在今年剩余时间里继续取得良好的业绩。
我认为，正如我们的同行所反映的那样，保守主义目前可能是最好的选择，因为中东正在发生战争，我想我们还没有提到这一点，但这当然值得记住。但再次，我们认为酒店本身和整体趋势非常好。谢谢。
女士们、先生们，今天的电话会议到此结束。感谢您的参与，请断开线路。祝您有美好的一天。